交房时开发商临时增加两平多无地暖合法吗?

由于不知您签订的《商品房买卖合同》上如何对增加面积进行约定的，所以，这种情况下，您可根据买卖合同中双方约定的计价方式不同，采用不同的解决途径。

建筑面积包括套内建筑面积和公摊部分面积，您所说的“增加的公摊面积”包括在建筑面积内。根据《最高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。所以您应当查看下您的《商品房买卖合同》，上面是否有相应的处理方式，是否拒绝补交差价，有约定的按约定处理。

《商品房买卖合同》没有约定或者约定不明确的，则先计算面积误差比，公式为[（实际建筑面积-合同约定的建筑面积）/合同约定面积]*100%，算完后，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。就是说，这种情况下，您不能拒绝补交差价的要求。2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。就是说，这种情况下，您可以解除合同的方式拒绝。但是，如果您想继续履行这份《商品房买卖合同》，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由您按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归您。

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Q2

交房时，开发商突然增加2.55平方公摊，这钱可以拒交吗？

签订了房屋买卖（居间）合同。合同中虽约定了合同订立后就不退还佣金，但签订合同后中介并未按约定提供正确交易流程的服务。后来卖方毁约，中介也未通知买方，就将房本退还卖方（合同中约定了用房本作为卖方卖房的保证），并称未产生佣金（有录音证据），那么中介还有权取得佣金吗？中介在录音中的承诺可否作为要求其返还佣金依据？

A2：

您好！

根据您所提供的信息，如果您有录音证明中介说佣金未产生，那么中介无权取得佣金，中介录音中的承诺可以作为要求其返还佣金依据。

根据《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，在签订房屋买卖（居间）合同后，如果有证据证明通过口头形式对原合同的内容进行了变更是可以产生法律效力的。且《合同法》第七十七条明确规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，中介对佣金的承诺可以视为其对合同中佣金约定部分的内容进行了变更。且根据《合同法》第四百二十七条的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，虽然原合同中约定合同订立即不退佣金，但因为有录音证据证明佣金未产生，那么中介无权取得佣金。另外，针对卖方毁约，中介未通知买方，便把合同中约定的房本（卖方的卖房保证），退还给卖方这个行为，首先，中介无权扣押卖方的房本，但如果买卖双方对房本放于何处进行约定则从其约定。

律师建议可以以签订合同后中介未按约定提供正确的交易流程服务，且合同未成立为由向人民*提起诉讼，要求其返还佣金，中介录音中的承诺可以作为要求其返还佣金依据。另友情提示，关于和中介之间口头承诺变更居间合同的约定，要能够证明此变更是发生在订立合同之后。

根据《最高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，发生面积误差时的处理原则如下：1、约定优先：即合同对面积误差有约定的，按照约定处理;2、据实结算：合同没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;3、退房还款：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持;4、不退房，分别处理：如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

　　根据您所陈述的情况，建议您要先确定面积误差的范围，然后根据实际情况，选择最适合自己的处理办法。

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